【EC Markets外汇】【风口研报】房地产迈入存量时代!政策+市场双轮驱动 行业景气度有望回升

　　A股三大指数今日集体走强，截止收盘，研报业景有望沪指涨0.94%，产迈策市场双深证成指涨1.72%，入存创业板指涨2.25%。量时轮驱沪深京三市成交额接近2.1万亿，代政动行EC Markets外汇较昨日放量逾2000亿。气度行业板块多数收涨，回升半导体、风口房地光伏设备、研报业景有望电源设备、产迈策市场双航天装备、入存医疗服务、量时轮驱电子化学品、代政动行EC安盈中文官网家居用品、气度金属新材料、通用设备、通信设备板块涨幅居前。个股方面，上涨股票数量超过4200只，近80只股票涨停。

　　房地产市场正在从增量发展转向存量发展。9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛介绍，今年前8个月，二手房交易占房地产交易的EC外汇平台官网比重已达到52%，超过50%，标志着房地产进入存量时代。“十五五”时期，住房和城乡建设部将加快构建房地产发展新模式，重点推进项目公司制、主办银行制、现房销售制三项房地产基础性制度。

　　此外政策端，8月28日住建部等多部门发布8份文件，"三箭齐发"指向销售、信贷、融资三环节：商品住房预售须主体结构封顶、购房资金全程监管、个人住房贷款延后发放，并支持上市房企再融资、并购重组及REITs扩容，房地产发展新模式制度框架落地，行业转向稳健经营。

　　市场端重点城市成交出现回暖迹象，国家统计局9月15日数据显示，8月一线城市新建商品住宅销售价格降幅比上月收窄0.2个百分点，其中上海上涨3.0%，百城挂牌时长同比由正转负，去化效率改善。央地政策双向发力下，北京、武汉等地接连出台购房支持举措，"金九银十"有望迎来底部持续修复。

　　兴业证券分析认为，地产板块估值有望修复。自20240926以来，房地产政策的导向以“止跌回稳”为主，多项房地产优化政策不断出台。西部证券指出，本轮政策其主线是通过“现房销售化+资金封闭化+房贷后置化”三重机制，从根本上隔离交付风险、重塑房企融资与销售的底层规则，对行业格局影响深远。

　　兴业证券：地产板块估值有望修复

　　地产板块估值有望修复。自20240926以来，房地产政策的导向以“止跌回稳”为主，多项房地产优化政策不断出台，主要体现在： 1）需求端，包括降准降息、降低首付比率，降低存量贷款利率等政策；2）供给端，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地等。近期北京、上海和深圳都进一步优化房地产政策，以促进当地房地产市场平稳健康发展。

　　西部证券：本轮政策是“发展新模式”从理念走向制度落地的标志性一步

　　本轮政策是“发展新模式”从理念走向制度落地的标志性一步，属供给侧结构性制度重构，而非需求侧短期强刺激。其主线是通过“现房销售化+资金封闭化+房贷后置化”三重机制，从根本上隔离交付风险、重塑房企融资与销售的底层规则，对行业格局影响深远。

　　中信证券：房地产行业会走一条去制造业的发展道路

　　和一些观点恰恰相反，中信证券认为房地产行业恰恰会走一条去制造业的发展道路，即追求个性化交付和精品化开发。相比制造业而言，房地产业的消费服务属性，令不同房企之间的产品和服务差异可能放大。产品力不再是次要竞争力，好房子是高规格，高标准建造的，和存量二手房差距极大的优质产品。在这一长期趋势下，推荐具备个性化交付经验积累的发展商，和可能承接一些选配装修服务的物业公司。

　　开源证券：产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手

　　本次房地产和银行业一揽子新政主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进。本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。

　　国泰海通：优质企业资源会明显提升

　　未来房地产行业竞争的重点，将从过去的“拼规模、拼速度”，彻底转向“拼产品、拼品质、拼交付”。对于经营稳健、产品力强的企业而言，新规打开了规范发展的新空间，优质企业资源会明显提升。

　　国信证券：产品力和成本力有望成为房企阿尔法的核心来源

　　现房销售新政核心是“新老划断、预售完善、优先现房”，短期来看，项目内部收益率（IRR）将大幅下降，但利润率会有所提升；长期来看，房企金融属性将进一步削弱，产品力和成本力有望成为房企阿尔法的核心来源。